הבעיה – דרישות הון עצמי גבוהות
בנק ישראל הטיל מגבלות מימון על הבנקים להעמדת מימון לקרקעות בשיעור שלא יעלה על 80% מעלות/ שווי הקרקע הנרכשת. " הדרישות להון עצמי גבוה יוצרות חסם משמעותי בפני יזמים שלא מצליחים לגייס את הסכום הנדרש. עקב הקושי להוציא את הפרויקט לפועל, נקלעים יזמים למצב שבו פרויקטים בעל פוטנציאל לרווחיות לא יכולים לצאת לפועל.הפתרון – הלוואות מזנין
על רקע המחסור בהון עצמי התפתח מסלול הלוואות המזנין – מעין הלוואות חוב נחות המשלימות את הפער שנוצר בין ההון שבידי היזם לבין דרישות הבנקים. "מבחינת הבנקים, הלוואות המזנין למעשה 'משחררות' את הדרישה להון עצמי," אומר גזית. "היזם משלם ריבית גבוהה יותר על חלק מההון, אך מצליח להשיג את המימון הנדרש לקידום הפרויקט."יתרונות הלוואות המזנין
הלוואות המזנין מקנות גמישות רבה בסגירת הפער בהון העצמי ומאפשרות ליזמים להתגבר על החסם ולקדם פרויקטים רווחיים. "לרוב, השלמה של 5%-10% מההון באמצעות הלוואת מזנין מספיקה כדי לעמוד בדרישות המימון. מלבד הגמישות, הלוואות המזנין מתאפיינות בקצב העמדה מהיר "אנו יכולים להגיב במהירות לבקשות, לאמוד את הסיכון המדויק ולהציע תנאים מותאמים ספציפית לפרויקט," עדי גזיתמסביר. "זהו יתרון משמעותי לעומת הגופים הגדולים והנוקשים יותר."מנוף לצמיחה בענף
בחברת ברקת רואים בהלוואות המזנין הזדמנות אסטרטגית לקידום ההון העצמי והצמיחה בענף הנדל"ן בישראל. "הלוואות אלו למעשה מאפשרות יציאה לדרך של פרויקטים שאחרת לא היו יוצאים לפועל. "בכך, הן פותחות פתח להזדמנויות עסקיות וכלכליות עבור יזמים וקבלני משנה, וכן עבור כל שרשרת הספקים והנגזרות הקשורות לפרויקטי הבנייה ובסופו של דבר מגיעות גם לצרכן הקצה בדרך של הגדלת היצע הדירות."הדרך להתמודדות עם האתגרים
הלוואות המזנין מהוות צעד אסטרטגי חשוב בהתמודדות עם האתגרים שמציבה הרגולציה המחמירה בתחום הנדל"ן בשנים האחרונות. "אנו רואים את המגבלות והחסמים בענף, אך במקום להשאיר את היזמים חסרי אונים, אנחנו מחפשים פתרונות יצירתיים ומבצעים התאמות תפעוליות וכלכליות על מנת להמשיך ולתמוך בצמיחה של היזמים והענף כולו. גישת החדשנות והגמישות היא שמאפשרת לברקת להוביל בענף ולהיות מובילה משמעותית בזירת האשראי לנדל"ן. "בזכות הידע והניסיון הרב שצברנו בתחום, אנו יכולים להעריך את הסיכונים והזדמנויות בכל הלוואה באופן מדויק ולספק פתרונות המותאמים באופן אופטימלי ללקוח."המשך הצמיחה בחסות הלוואות המזנין
הצורך בהשקעת הון עצמי אינו צפוי להיחלש, אם כי קיימיות ציפיות לתיקונים מסוימים בדרישות של בנק ישראל. בברקת צופים כי הלוואות המזנין ימשיכו להוות נדבך משמעותי בסל הכלים הפיננסיים לקידום הענף.
.
הלוואת מזנין היא הלוואת גישור ייעודית להשלמת ההון העצמי של היזם בפרויקט נדל"ן, והיא ממוקמת בין החוב הבכיר (ליווי בנקאי) לבין ההון העצמי של היזם.
כאשר היזם אינו מחזיק בהון עצמי מספיק לקבלת ליווי בנקאי, הלוואת מזנין מאפשרת לו להשלים את הפער ולממן את חלקו בפרויקט.
היא מאפשרת מינוף גבוה של הפרויקט מבלי לוותר על אחוזי שליטה או להזרים הון נוסף מהבית.
הלוואת המזנין מושלמת לפני או במקביל לליווי הסגור, תוך תיאום בין הגופים המממנים ואישור המודל הפיננסי על ידי המלווים הבכירים.
לרוב נדרש פרויקט עם היתכנות גבוהה, בטוחות איכותיות, תכנון פיננסי מסודר, ליווי בנקאי או גוף מלווה סגור, ויכולת החזר מתואמת.
מאחר ומדובר בהלוואה בסיכון גבוה יותר, הריבית גבוהה מזו של הלוואה בכירה, אך נחשבת משתלמת ביחס לחלופות כמו הכנסת שותף.
כן, בכפוף להצגת פרויקט עם תכנון מדויק, שווי קרקע ראוי, וליווי מקצועי – ברקת בוחנת גם יזמים בתחילת דרכם.
שעבוד זכויות היזם בקרקע, שיעבוד מניות, התחייבות חוזיות, הוראות בלתי חוזרות להעברת העודפים לברקת, ולעיתים גם התחייבות להעברת דיבידנדים עתידיים.
ברוב המקרים, ניתן לממן עד 50%–70% מההון העצמי הנדרש, בהתאם לאופי הפרויקט וסיכונו.
בשל מיקומה הנחות של הלוואת מזנין, קיימת אפשרות לאובדן חלקי או מלא של הקרן, ולכן ברקת מבצעת בדיקות נאותות מקיפות לפני העמדת ההלוואה.
ברקת מציעה מודלים מותאמים להשלמת הון עצמי תוך שילוב בין מזנין, ליווי סגור ותכנון תזרימי – בליווי משפטי ופיננסי מלא.
לעיתים כן – בפרויקטים עם תזרים ברור או בהון עצמי איכותי. ברקת בוחנת כל מקרה לגופו.
ייתכן. בחלק מהמודלים, ברקת משלבת בין ריבית קבועה לבין השתתפות ברווחי היזם – תלוי בהסכם ההלוואה.
כן, במודל תזרימי נכון – ההחזרים נעשים מתוך ההון שמוזרם מהלקוחות או הליווי וזאת בדמות העודפים של הפרויקט.
עם מסמכים מלאים ופרויקט מגובש, ברקת יכולה לאשר עקרונית תוך ימים ספורים ולהעמיד את ההלוואה תוך שבועות.
בהחלט. במיוחד בפרויקטים מורכבים בהם יש קושי בגיוס הון מכלל הרוכשים או צורך בהשלמת מימון מהירה.
משקיע מזנין הוא נושה – הוא מקבל ריבית קבועה ולעיתים תוספת תשואה, אך אינו שותף מלא או בעל מניות בפרויקט.
במקרים מסוימים, ההחזר צפוף תזרימית. לכן חשוב לתכנן בקפידה את שלבי המכירה והתזרימים החוזרים.
כן. שילוב זה מאפשר ליזם להקטין את רמת המינוף ולקבל תנאים טובים יותר מגופי המימון.
בזכות הגמישות, המהירות, הניסיון, ההבנה העמוקה של תחום הנדל"ן והיכולת לשלב מודלים חכמים הכוללים ליווי, גישור ומזנין בפרויקט אחד.