מימון נדל"ן ליזמים

תחום הנדל"ן והבנייה מאופיין בצורך בהשקעות הון ראשוניות גדולות מאוד על מנת לרכוש קרקע/זכויות, הוצאות קדם פרויקט ,לקבלת היתרי בנייה, ומימון עלויות הבנייה עד להשלמת הפרויקט. גיוס ההון הנדרש מהווה אתגר מרכזי עבור יזמים בתחום הנדל"ן. מאמר זה יסקור את מגוון האפשרויות למימון נדל"ן עבור יזמים, תוך התמקדות בפתרונות המימון הייעודיים המוצעים על ידי ברקת, בית למימון נדל"ן המוביל בישראל בתחום זה. אפשרויות מימון בשלב רכישת הקרקע השלב הראשון בכל פרויקט נדל"ן הוא רכישת המגרש או הקרקע המתאימה. רכישת הקרקע דורשת הון עצמי ניכר, ומרבית היזמים והקבלנים יזדקקו למימון חיצוני כבר בשלב זה. האופציות העיקריות כוללות: – הלוואת גישור קצרת טווח המבוססת על שעבוד הקרקע הנרכשת. הלוואת גישור מאפשרת גישה מהירה להון הדרוש תוך מינוף הנכס הנרכש, אך עלולה להיות יקרה יחסית ומחייבת תשלומי ריבית שוטפים עד תחילת הפרויקט.  – גיוס הון ממשקיעים פרטיים או הכנסת שותפים תמורת קבלת אחוזי אחזקה בפרויקט. גיוס משקיעים מזרים הון מיידי אך כרוך בויתור על חלק מהבעלות בפרויקט וכמובן על חלק מהרווחים..

מודלים למימון רכישת קרקע:

א. שילוב של הלוואה + הון עצמי – הדרך הנפוצה היא לממן כ-20-30% מהרכישה באמצעות הון עצמי, ואת היתרה באמצעות הלוואת גישור מגורם מממן – ברקת. ב. 50% מכספי משקיעים + 50% הלוואה – גיוס משקיעים למימון מחצית עלויות הרכישה (תוך ויתור על חלק מהרווח בפרויקט), והיתרה בהלוואה מגוף מממן- ברקת- היתרון – הקטנת עלויות מימון וחיסכון בהון עצמי יזם. החיסרון – ויתור על רווחים מהפרויקט. ג. 100% הלוואה – במידה וקיימת יכולת לשעבד נכסים אחרים כבטוחה, ניתן לממן את כל הרכישה בהלוואה מברקת.   ד. רכישה בתשלומים – תשלומי הקרקע ישולמו במספר תשלומים, על פני מספר שנים, עד להשלמת רכישתה.  היתרון – חיסכון בעלויות מימון .החיסרון – לא ניתן לשעבד את הקרקע עד השלמת הרכישה. 

מימון עלויות טרום פרויקט

לאחר רכישת הקרקע יש לממן את עלויות פיתוח הקרקע – תכנון, תשתיות, אגרות, מסים ועוד. האופציות העיקריות: א. הרחבת ההלוואה הקיימת – הגדלת ההלוואה שנלקחה לרכישת הקרקע  לצורך מימון מלא או חלקי של הוצאות טרום הפרויקט. ב. השקעה נוספת של בעלי הקרקע – הזרמת הון נוסף על ידי השותפים בעסקה. השקעה זאת תוכר כהון עצמי בשלב הליווי. ג. מכירת זכויות בנייה – מכירת חלק מזכויות הבנייה במגרש לצד ג'. (שותף בעסקה) הבחירה בין האופציות תלויה ביכולת גיוס ההון, זמינות המימון ולוחות הזמנים. ניתן לשלב בין מספר אסטרטגיות.

אפשרויות מימון בשלב הקמת הפרויקט:

בשלב הבא, כאשר הפרויקט בשל לבניה ונדרש מימון לקבלת היתרי בנייה ותחילת העבודות, האופציות העיקריות הן: – מימון מגוף מימון במתכונת של הלוואת ליווי סגורה, המלווה את הפרויקט עד סופו. – גיוס הון מקרנות השקעה ומשקיעים פרטיים ובניה ללא ליווי. – החיסרון – חלק ניכר מהרווח ינגס על ידי אותם משקיעים – מכירת יחידות בפרויקט ללא ליווי וזאת באמצעות מתן הערות אזהרה לרוכשים וקבלת תשלומים לפי אבני דרך חוק המכר. החיסרון – מצריך ריתוק הון עצמי גבוה בהרבה מאשר במסלול של ליווי סגור. קושי במכירת דירות. מימון ליווי סגור הינו מסלול ייעודי ליזמי נדל"ן הכולל בקרה הדוקה על הפרויקט עד למסירתו, ומהווה מקור מימון יציב ואמין. חיסרון מסוים עבור היזם הינו שמדובר בתהליך ארוך יחסית של סגירת העסקה וקיימות עלויות נוספות ואולם הדבר נותן שקט נפשי לרוכשי הדירות מה שמקל על המכירות ומאפשר ליזם שיווק קל יותר גיוס הון ממשקיעים וקרנות מהיר ופשוט יותר, אך שוב דורש ויתור על חלק מהבעלות והתשואה בפרויקט. מכירת יחידות מראש מזרימה כסף מיידי אך טומנת בחובה סיכונים גדולים אם הפרויקט יתעכב או ייכשל. מודל מומלץ הוא שילוב של מימון ליווי + גיוס הון + מכירות בדיפרנציאל. המימון הפיננסי מספק את הבסיס, גיוס ההון מאפשר מינוף, והמכירות יוצרות תזרים. מימון על ידי ברקת – בית למימון נדל"ן  ברקת הינם בית המימון המוביל בישראל בתחום הנדל"ן, עם ניסיון עשיר ומימון של פרויקטים רבים. החברה מתמחה, בין היתר, במתן פתרונות מימון ייעודיים ליזמים ולקבלנים: – מימון מלא במתכונת ליווי סגור לכל חיי הפרויקט, כולל ליווי צמוד, ייעוץ משפטי ופיקוח הדוק. – מימון גישור זמין ומהיר לצורך תחילת הפרויקט.  – מימון משלים להשלמת ההון העצמי הנדרש מהיזם. – מגוון פתרונות מימון גמישים המותאמים לצרכי היזם. יתרונות העבודה עם ברקת כוללים מהירות ויעילות, תנאים אטרקטיביים, ליווי וייעוץ מקצועיים, ויכולת גיוס הון גבוהה במיוחד. הצוות המקצועי של ברקת כולל מומחי מימון, עורכי דין, שמאים ומפקחי בנייה. יזם נדל"ן שבכוונתו להקים פרויקט חדש מומלץ לפנות לברקת על מנת לבחון את המימון האופטימלי עבור הפרויקט. הייעוץ הראשוני הינו ללא עלות.  מודל מומלץ: מימון גישור + ליווי סגור + משקיעים + מכירות בדיפרנציאל גישה למקורות מימון זמינים ואמינים הינה קריטית להצלחת הפרויקט ולשמירה על בריאות פיננסית של היזם. ייעוץ מקצועי יאפשר לגבש מודל מימון אופטימלי.   סיכום מימון נדל"ן מציב אתגרים ייחודיים בשל סכומי ההון העצומים הנדרשים ותקופת הזמן הארוכה עד להחזר ההשקעה. שילוב נכון של מקורות מימון שונים יכול לאפשר גישה להון בכל שלב משלבי הפרויקט. חברות מימון מקצועיות כדוגמת ברקת, קרן מימון נדל"ן מספקות ליווי ופתרונות מימון מותאמים לצרכי היזמים, תוך מזעור הסיכונים ומקסום התשואה הפוטנציאלית עבורם. ייעוץ מקצועי הוא המפתח למימון יעיל של פרויקטים בתחום הנדל"ן. ברקת בשליטת רוני בירם, יו"ר החברה, גיל דויטש, ועדי גזית, מנכ"ל החברה, מתמקדת בהלוואות לקבוצות בעלי קרקע ויזמים לצרכי ליווי הקמה, גישור והשלמת הון של פרויקטי נדל"ן.