מורכבות מימון קבוצת רכישה
בניגוד לפרויקט נדל"ן רגיל, שבו יזם מנהל את כל ההיבטים של הפרויקט, בקבוצת רכישה חברי בקבוצה הם בעלי הקרקע והם מתקשרים ישירות עם הקבלן וספקי השירותים. מצב זה יוצר מורכבות בכל הנוגע למימון הפרויקט. חברת המימון נדרשת להעריך את היכולת הפיננסית של כל אחד מחברי הקבוצה בנפרד, תוך התחשבות בסיכונים הכרוכים בפרויקט כולו. האתגר המרכזי נעוץ בעובדה שכל חבר בקבוצה זקוק להלוואה בסכום אשר יכסה את חלקו בעלויות הבנייה. בנוסף, קיים סיכון שאחד או יותר מחברי הקבוצה לא יעמוד בהתחייבויותיו הכספיות, מה שעלול להשפיע על התקדמות הפרויקט כולו. לכן, על חברת המימון לפתח מודלים מתוחכמים להערכת סיכונים ולניהול אשראי, אשר יתחשבו במאפיינים הייחודיים של קבוצות רכישה.פיתוח מוצרי אשראי מותאמים
כדי להתמודד עם האתגרים הללו ולנצל את ההזדמנויות הטמונות בשוק קבוצות הרכישה וקבוצות בעלי קרקע, על חברות המימון לפתח מוצרי אשראי ייעודיים. אלה עשויים לכלול:- הלוואות גישור: מאפשרות לחברי הקבוצה לממן את רכישת הקרקע עד כניסת גורם מממן לליווי הבנייה.
- ליווי הבניה של הפרויקט: מתן אשראי בשלבים, בהתאם להתקדמות הבנייה, תוך התחשבות בצרכים המשתנים של הפרויקט.
- מסגרות אשראי גמישות: מאפשרות לחברי הקבוצה להתמודד עם הוצאות בלתי צפויות במהלך הפרויקט.
- ערבויות ביצוע מהקבלן: מספקות בטחון לחברי הקבוצה, ומגבירות את האמינות של הפרויקט.
אסטרטגיות לניהול סיכונים
ניהול סיכונים אפקטיבי הוא מפתח להצלחה בליווי קבוצות רכישה. חברות מימון צריכות לפתח אסטרטגיות מקיפות, הכוללות: – בדיקות נאותות מעמיקות של כל חברי הקבוצה והפרויקט כולו – דרישות להון עצמי משמעותי מחברי הקבוצה – שימוש בביטוחים שונים להגנה מפני סיכונים ספציפיים – מנגנוני בקרה ופיקוח צמודים לאורך כל שלבי הפרויקט – תכניות חירום למקרה של כשל של אחד או יותר מחברי הקבוצה יישום אסטרטגיות אלה מאפשר לחברות המימון להציע תנאי אשראי אטרקטיביים יותר, תוך שמירה על רמת סיכון סבירה.
סיכום והמלצות
ליווי קבוצות רכישה וקבוצות בעלי קרקעי מציב בפני חברות מימון נדל"ן אתגרים משמעותיים, אך גם פותח בפניהן הזדמנויות עסקיות מרתקות. כדי להצליח בתחום זה, על החברות:- לפתח מומחיות ייחודית בדינמיקה של קבוצות רכישה ובתהליכי בנייה.
- להשקיע בפיתוח מוצרי אשראי מותאמים ושירותי ליווי מקיפים.
- לאמץ טכנולוגיות מתקדמות לניהול סיכונים ותהליכים.
- לבנות צוות מקצועי בעל ניסיון רב-תחומי, הכולל מומחי נדל"ן, פיננסים, משפט וטכנולוגיה.
- לפתח שיתופי פעולה אסטרטגיים עם גורמים שונים בענף הנדל"ן והבנייה.
בקבוצת רכישה, בעלי הקרקע הם גם הרוכשים ולכן אין יזם מרכזי. כל חבר בקבוצה אחראי לחלקו במימון ובהחלטות, מה שמחייב חברת המימון לנתח כל משתתף בנפרד ולבנות מנגנון ניהול סיכונים ייחודי לפרויקט.
ליווי חוץ בנקאי מאפשר גמישות גבוהה, מהירות תגובה, והתאמה מלאה למורכבות קבוצות רכישה. ברקת יודעת לבנות מסלולים אישיים לחברי הקבוצה ולתת מענה מימוני גם כשיש שונות בין המשתתפים.
האתגרים כוללים ניתוח פרטני של כל אחד מהמשתתפים, פיזור אחריות פיננסית, ניהול תזרים שונה לכל רוכש, והסיכון שגורם אחד יפגע בקצב התקדמות הפרויקט כולו.
הבדיקה כוללת בחינת איתנות פיננסית, יכולת החזר, היסטוריית אשראי, יכולת לגיוס הון עצמי, והתחייבות חוזית לעמידה בתשלומים לפי שלבי הפרויקט.
כן. ברקת בונה תמהיל מימון פרטני לכל משתתף, בהתאם לחלקו היחסי בפרויקט, תוך קביעת לוחות זמנים, שיעבודים, ויכולת פריסת תשלומים מותאמת אישית.
הלוואות גישור לרכישת הקרקע, ליווי סגור לכל שלבי הבנייה, מימון להון עצמי, מסגרות אשראי גמישות להתמודדות עם חריגות, והסכמי ערבויות ביצוע מהקבלן.
הלוואה קצרת טווח שנועדה לאפשר רכישת קרקע בטרם נכנס ליווי הבנייה המלא. ההלוואה ניתנת כנגד בטוחות זמניות ונסגרת עם כניסת המימון המרכזי.
ברקת מייצרת מראש מנגנוני ביטחון חוזיים וערבויות פנימיות, המאפשרים המשך תפקוד של הקבוצה, תוך צמצום ההשפעה על יתר החברים בפרויקט.
בהחלט. המימון החוץ בנקאי מקצר משמעותית את זמן התגובה, מונע עיכובים מול הבנק ומאפשר לקבוצה לממש את הפוטנציאל העסקי שלה בגמישות ובעלות מותאמת.
כל חבר מתבקש להעמיד הון עצמי מינימלי התואם את חלקו בפרויקט, ובדרך כלל נדרש שיעור גבוה יותר מאשר בפרויקט יזמי – לצורך יציבות פיננסית קבוצתית.
ברקת מפקחת על כל תשלום הנכנס והיוצא, תוך התאמה להתקדמות הפרויקט, עמידה באבני דרך, ודיווחים שוטפים לכלל הגורמים.
כן. ביטוחי פרויקט, ביטוח צד שלישי וביטוחים אישיים הם חלק בלתי נפרד מהמודל – ומיועדים להגן על כל המעורבים מפני סיכונים בלתי צפויים.
כן. ברקת בוחנת כל פרויקט לגופו ויודעת להיכנס גם באמצע תהליך – תוך בחינה מחודשת של מצב התקדמות, מימון שכבר הועמד, וצרכים עתידיים.
הגמישות. בנק פועל לפי תבניות קבועות, בעוד שברקת בונה מענה מותאם לדינמיקה הפנימית של הקבוצה, סיכוני שוק משתנים, והבדלים בין המשתתפים.
בהחלט. הלוואת הליווי מחולקת לפי שלבי ביצוע, בהתאם להתקדמות בשטח. כך נחסכת ריבית מיותרת, והבקרה מתבצעת בזמן אמת.
כן. ברקת מאפשרת לשלב בין מקורות מימון שונים – כולל משקיעים פרטיים או הון עצמי של חברי הקבוצה – ולתאם בין כל הגורמים החיצוניים.
מרגע הגשת כלל החומרים, ניתן לקבל תשובה ראשונית תוך ימים ספורים. ברקת פועלת במודל תגובה מהירה, כדי לאפשר לקבוצות לממש הזדמנויות בזמן אמת.
כן, כל עוד קיימת ודאות תכנונית, ניתן להעמיד מימון גישור או חלקי בשלב הראשוני – עד להשלמת האישורים הנדרשים.
קבוצת רכישה כוללת מראש את כלל חברי הקבוצה וכל אחד מהם עובר חיתום פרטני ועל פיו נקבעת לו מסגרת האשראי
מסגרת מימון מלאה או חלקית, ניתוח פיננסי לחברי הקבוצה, פיקוח הנדסי, ייעוץ משפטי, ניהול ערבויות ובקרה תזרימית לכל אורך הדרך – עד סיום הבנייה ורישום זכויות הרוכשים.